Casa all’asta: dopo quanto tempo il debitore è obbligato a lasciarla?

Quanto tempo si a disposizione per lasciare l'immobile messo all'asta?

Se sei stato risucchiato in una spirale di debiti e sei preoccupato che la tua casa venga presto pignorata e quindi venduta all'asta, è probabile che in questo momento tu sia attanagliato dagli iterrogativi. Quello che devi sapere prima di tutto è che la vendita di un immobile all'asta richiede un iter burocratico intriso di impervie e problemi. In questo breve articolo, per quanto possibile, cercheremo di rispondere a una domanda che tutte le persone con la casa all’asta o che hanno appena subito un pignoramento, si pongono: dopo quanto tempo dovrò lasciare la mia casa?

Cercheremo di affrontare alcuni punti che possono portarci quanto meno a chiarire una situazione che il più delle volte può rivelarsi difficile e complicata.

I tempi di consegna degli immobili all’asta

La prima cosa importante da sapere è che, nelle aste, le tempistiche di vendita e di consegna degli immobili ai nuovi proprietari possono variare notevolmente. A dirla tutta, i tempi di vendita dipendono dalle aste deserte mentre i tempi di consegna si accorceranno solo nel momento in cui chi si è aggiudicato la casa, paga il saldo (massimo quattro mesi); il giudice in questo caso emette il decreto di trasferimento della proprietà (massimo tre mesi). Entriamo nel dettaglio della discussione.

I tempi di vendita sono difficili da stabilire, perché non sempre un immobile viene venduto nel corso della prima asta. Anzi, è quasi sicuro che la prima asta, e spesso anche la seconda, vadano deserte (cioè che nessuno vi partecipi) e che il Tribunale debba quindi organizzarne un’altra per vendere la casa. Tenete presente che gni volta che un’asta va deserta, il prezzo base della successiva potrà essere inferiore fino al 25% rispetto al precedente.

Attenzione perchè, come espiciteremo nel corso dell'articolo, i tempi di consegna dell’immobile dopo che questo è già stato aggiudicato al nuovo proprietario si possono stimare più facilmente. Ciononostante, sarà evidente e palese che anche in questo caso potranno esserci delle importanti variazioni, dovute in particolar modo all’emissione del decreto di trasferimento.

Quanto tempo passa tra un’asta e l’altra?

Come abbiamo appena scritto, non sempre una casa viene venduta nel corso della prima asta. In questo caso, il Tribunale ne organizzerà una seconda, e se necessario anche una terza, per incrementare le probabilità di vendere l’immobile.

Ma quanto tempo passa tra un’asta e l’altra? A questo riguardo, non esiste alcuna disposizione di legge in particolare. Il Giudice incaricato decide e stabilisce a distanza di quanto tempo organizzare la seconda asta e le eventuali successive. In ogni caso, potremmo affermare che in linea di massima, vengono organizzate all’incirca due aste per lo stesso immobile nell’arco di un anno, potendo pertanto stimare un intervallo di tempo indicativo di sei mesi.

Decreto di trasferimento e liberazione dell’immobile

Dal momento che una casa viene aggiudicata all’asta, il primo passo che il nuovo proprietario deve compiere per entrarne in possesso è quello di saldare il prezzo di aggiudicazione nei termini stabiliti.

Una volta avvenuto il pagamento, il Giudice provvederà ad emettere il decreto di trasferimento, l’atto che segna a tutti gli effetti il passaggio di proprietà. Nel momento in cui l’acquirente avrà pagato interamente, quindi dopo aver completato l'iter di versamento dovuto nel prezzo di aggiudicazione, l’emissione del decreto avverrà indicativamente entro tre mesi.

La casa all’asta è occupata dal debitore: quando deve liberarla?

Ed eccoci ad un punto cruciale. Se, all’emissione il decreto di trasferimento, la casa è ancora occupata dal debitore, l'aggiudicatario dovrà presentare un'apposita istanza per l'esecuzione forzata dei beni del debitore qualora intenda avvalersi senza indennizzo della procedura di liberazione dei beni del custode giudiziario. In mancanza di tale istanza, l'aggiudicatario per ottenere il rilascio dell'immobile dovrà rivolgendosi ad un avvocato, il quale farà riferimento all'ufficiale giudiziario. Si noti che l'aggiudicatario dovrà proporre l'istanza contestualmente al versamento del saldo prezzo, in modo da agevolare il professionista da lui delegato nella preparazione della bozza di liberazione da inoltrare al Giudice dell’Esecuzione, unitamente alla bozza del decreto di trasferimento. 

A questo punto, l'ordine di liberazione a favore dell'aggiudicatario verrà emesso contestualmente al decreto di trasferimento. Naturalmente, l'esecuzione del rilascio non potrà essere avviata prima che siano decorsi 60 giorni dalla pronuncia dell’ordine di liberazione da parte del Giudice e non oltre 120 giorni dall'adozione del medesimo, dopodichè al debitore verrà recapitato uno specifico avviso che conterrà la data e l'ora in cui dovrà lasciare casa. Da questo momento in poi, il debitore dovrà organizzarsi per tempo onde evitare il conflitto con il tutore giudiziario. Quest'ultimo infatti, in base all'art. 560, comma 6, c.p.c. come modificato dalla legge n. 8 del 28 febbraio 2020, verificherà che l'immobile sia stato liberato nei termini stabiliti dalla legge ed in caso di resistenza, sarà costretto a procedere in modalità coatta: ovvero attraverso l'intervento delle forze dell'ordine.

La mia casa è stata venduta all’asta: cosa si può portare via?

E' importante specificare questo assunto: solo i beni indicati nell’atto di pignoramento possono essere messi all’asta.

Questo significa che i mobili e tutti gli altri oggetti personali che si trovano in casa non verranno pignorati automaticamente insieme all'immobile. Attenzione però, perchè potrebbero essere pignorati attraverso un’altra procedura esecutiva. Di conseguenza, se il debitore ha ricevuto soltanto un atto di pignoramento immobiliare, continuerà a essere proprietario di questi oggetti e organizzandosi per tempo potrà trasferirli e conservarne la proprietà.

In ogni caso si tenga presente che, se la casa è stata pignorata, il pignoramento si estende anche agli accessori, alle pertinenze e ai frutti: può trattarsi ad esempio del terreno su cui è stata costruita, o al reddito che genera se invece di abitarci personalmente l’hai affittata a terze persone.

Rinuncia agli atti: può essere tra le alternative che azzera il debito

Come illustrato in questo breve excursus, è chiaro che le tempistiche legate alle aste possono essere molto incerte: non è possibile sapere in anticipo quando la tua casa verrà venduta, né quando il Giudice emetterà il decreto di trasferimento, costringendo così il debitore a lasciare la sua abitazione. L'unica cosa certa è che tutte queste incertezze, non fanno altro che alimentare la preoccupazione di chi sta per perdere il proprio bene all’asta.

Altra nota importante e non da sottovalutare: il più delle volte le case all’asta vengano svendute a prezzi nettamente inferiore rispetto al loro valore reale. Le cause della svalutazione sono svariate: prima tra tutte, il fenomeno delle aste deserte, con la conseguente riduzione della base d’asta. Le conseguenze a tuttò ciò purtroppo non sono difficili da immaginare: pur avendo perso la casa all’asta, si rischia di ritrovarsi ancora fortemente indebitati per lungo tempo, probabilmente per il resto della vita, oltre a costringere figli e parenti a dover magari rinunciare ad una potenziale eredità.

In queste situazioni disarmanti, quello che si deve fare è non scoraggiarsi: a tutto questo non c’è solo un’alternativa, ma diverse e concrete soluzioni di cui forse nessuno ti ha mai parlato. In cosa consistono?

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